近年様々な理由でご両親の住まいを子が売却するといったケースが増えてきています。
ご両親が亡くなってしまい住む人が居ない、認知症等を患い施設入居するのにお金が必要など本当に理由は様々です。
ではご両親のお住まいを売却する場合一体何が必要になってくるのでしょうか？
後々のトラブルを避けるためにしっかりと手順や、必要となる税金について学んでいきましょう。
実の両親の土地であっても勝手に売ってはいけません
認知症等でご両親の判断力が低下し、土地をまともな値段んで売る事が出来ない等といった場合でも、
ご両親の土地を勝手に売却することは不可能です。
確実に子が売った方がまともな値段で売却できると分かっていても、「代理人」「成年後見人」という方法でしか売却することは出来ません。
また、ご両親が健在の場合は代理で売った土地のお金は勝手に使うことはできませんので注意してください。
相続した土地を売る場合
すでにご両親ともに亡くなってしまっている場合、所有権が親から相続人へ相続されます。
子が複数人いる場合人数に応じて公平に相続権が付与されます。
注意しなければいけない事は名義です。親名義の場合は売買の契約を結ぶことが出来ません。
親名義である場合は必ず法務局で登記申請書を提出し、相続登記の手続きをします。
- 亡くなった親の出生から死亡までの戸籍
- 新たに名義人となる相続人の戸籍と印鑑証明
- 相続人全員の住民票
- 遺産分割協議書（遺産分割協議があった場合）
登記申請の際必要になる書類は上記の通りで、この他家と土地の評価額に対して0.4％の登録免許税が発生します。
評価額が高ければ高くなるほど支払わないければいけない税金が増えるので注意が必要です。
相続税の支払い期限に注意
相続税は親が亡くなったと知ってから10ヵ月以内に支払う必要があります。
相続税が支払えない場合は滞納になってしまいますので、10ヵ月以内に売却してお金を作る必要があります。
突然相続税を支払えと言われても困ってしまいますので、控除が用意されています。
親の財産が3,000万円+法定相続人の数×600万を超えてしまう場合
これに関して相続税がかかります。法定相続人とは法律で定められている相続人の事です。
亡くなった人の配偶者は常に法定相続人で、直系卑属（子や孫）、直系尊属（父母や祖父母）、兄妹姉妹の順で優先的に決められています。
法定相続人が子だけの場合であれば、1人で3,600万円2で4,200万円と増えていきますので、この額を超えなければ滞納の心配は必要ありません。
親の代理人として土地を売る場合
親が土地を売ったり、手続きを進めていく上で困難な場合には子が親の代理人となり土地を売ることが出来るようになります。
この際必要になってくるのが委任状です。はやり委任状がないと子が勝手に売却を進めているなど信ぴょう性にも欠けてしまいます。
委任状に決まった形はありませんが、お願いする不動産会社にフォーマットが用意されている事が多いですので、相談してみてください。
- 委任の範囲（売買契約の締結に関する権限、売買代金の受領に関する権限など）
- 売却する不動産の所在地、面積、構造など
- 売買代金や手付金の額など（取引の条件を親が詳細に指定したい場合）
- 代理人（子供）の住所、氏名
- 委任する人（親）の住所、署名、実印の押印
正当な代理人であることを示してくれる委任状に必要な内容は上記の通りでこの他4つの書類が必要です。
- 親の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
- 親の本人確認書類
- 親の住民票
- 子供の本人確認書類
書類や委任状がそろっていても万が一トラブルにつながるといけませんので、不動産会社は売却の意思を所有者に確認します。
手続きを進めた上で委任状が偽装されていたものだと分かると困るのは買い手です。当然書いては騙されたくはありませんので、慎重に手続きを進めてきます。
一番信用度が上がるのが弁護士に代理人となってもらうことですので、それも一つの手として覚えておいてください。
成年後見人として土地を売る場合
親が家を売却する意思が示せなくなってしまった場合は委任状の用意や確認ができませんので、成年後見人を立てる必要があります。
成年後見人が好きなようにできるという訳でなく、本人のために売却するというのが絶対条件となります。
ご自身の新築の足しにしたり、借金を返済するためには使えません。
成年後見人は家庭裁判所によって選任され、家族だけではなく、不正を防ぐためにも弁護士や司法書士が選ばれるケースもあります。
ただ成年後見人を建てるだけでは不十分ですので事前に家庭裁判所で不動産を売却する許可をもらう必要があります。
この許可なく行った売却が無効となり、買い手に対して違約金を支払う義務がありますので、勝手に売ることは絶対に避けましょう。
家庭裁判所の許可をもらうには
- 売買契約書の案
- 不動産会社が作成した査定書
を提出します。許可が必要か分からない場合は勝手に進めてしまうのではなく、家庭裁判所に事前に相談することをオススメします。
最後に
ご自身名義でない土地を売るには多くの手順や資料が必要なことが分かりましたね。
安易な考えでご両親の土地を売却するのではなく、ご両親のためになるよう心がけていきましょう。
こちらでご紹介している他にも高く売るための不動産会社探しなども必要となってきますので、
一筋縄では売却を進める事は不可能です。
費用をケチって自分たちだけで進めてしまうのではなく、後々の安心のためにも不動産会社に相談しつつ進めていってくださいね。
