首都圏や都市部近郊で便利でマンションもあるけど、のどかな農地帯が広がっているエリアがある！なんて地区ありませんか？騒がしい都会の近隣に自然が広がっているこの農地が「2022年問題」として話題となっています。一体どういう事なのか？詳しく見ていきましょう！
生産緑地とは
1992年に生産緑地法で定められた土地制度の1つです。農地・緑地として土地を維持し、良好な生活環境の確保を維持するために作られました。東京都、大阪府の他、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県と都市部に集中して「生産緑地」として指定されているのですが、どういった制度なのか詳しく見ていきましょう。
制度が作られた背景
高度経済成長期に都市への急激な人口流入に伴い、大規模マンション建設や宅地造成など無秩序な開発により都市環境の悪化が生じたことがあります。こうした環境の悪化を防止するとともに、将来の公共施設用地としても、都市近郊の農地を計画的に保全していくことが必要であるとのことで、生産緑地制度が整備されてきました。
生産緑地制度の特徴
税制が優遇される
「生産緑地」の指定を受けることで税金が優遇されます。
固定資産税が軽減される
一般の市街化区域内農地は宅地並評価で課税されていますが、生産緑地は農地評価・農地課税とされているので生産緑地の税額は低く抑えられています。
相続税・贈与税の納税猶予が受けられる
相続や遺贈により生産緑地を取得した場合、その取得者は生産緑地分の相続税の納税猶予を受けることができます。
継続的に農地として維持管理する義務を負う
生産緑地に指定されている土地の所有者に対しては、30年間の営農義務が課されます。
また、営農義務以外にも以下のことを守る必要があります。
・生産緑地を農地として管理しなければならない
・生産緑地である旨を掲示しなければならない
・生産緑地地区において建築物や工作物の造成、土地に手を加える行為はできない。ただし、農林漁業を営むための施設等は市町村長の許可を得て設置・管理できる
このように、生産緑地はさまざまな税制優遇を受けられる代わりに多くの制約が課されています。
生産緑地の「2022年問題」とは
1992(平成4)年に生産緑地法が改正されたときに指定を受けた生産緑地が、30年を経過する2022年に一斉に指定を解除されます。生産緑地に指定されている間は他人に譲渡することができませんでしたが、解除されることにより、市町村に対して時価で買い取ることを申し出る事、もしくは、一般業者への開発や売買が可能になります。結果として大量に市場に土地が供給され、地価の下落を引き起こすことが懸念されているのです。
行政の対策
解除されることにより環境悪化を防ぎ生産緑地を維持されるように、平成29年（2017年）に新しく生産緑地法が改正されました。内容とポイントを見ていきましょう。
（参照）：国土交通省「生産緑地制度」
特定生産緑地制度
特定生産緑地に指定された土地は買取り申出ができる時期が10年先送りにされることになりました。
・固定資産税
減税措置を引き続き受けることができます。
・相続税
相続納税猶予制度の適用を受けることができますが、そのまま生産緑地を第三者に貸し付けてしまうと、納税猶予が打ち切られてしまいます。しかし、2018年に制定された都市農地賃借法を適用すれば、生産緑地を第三者に貸しだしても相続税の納税猶予制度を継続して利用できるようになります。
面積要件の引き下げ
生産緑地に指定することができる最低面積は、改正前には500㎡以上でしたが、改正法では市町村の条例により300㎡以上まで引き下げることができるようになりました。
生産緑地内に設置できる施設等の追加
これまで生産緑地内に設置できるのは農業用施設のみでしたが、改正により農産物を利用した収益的事業のための施設、例えば、農産物を使った商品の製造、加工、販売のための施設やレストランも設置が認められることになりました。
生産緑地の所有者がとるべき対処
①特定生産緑地の指定を受ける
農業を続ける意思がある・後継者がいるのであれば、固定資産税・相続税等の優遇措置が受けられます。特定生産緑地の指定を受けましょう。
②買取りの申出を行う
農業を続ける意思がなく、後継者もいないのであれば、市町村へ買取りの申し出を行いましょう。
③現状の生産緑地のままにしておく
当初の生産緑地指定から30年を経過した後はいつでも買取りの申出ができることになります。そして、税の優遇措置はそのまま継続されますが、後継者の相続時に納税猶予が適用されません。また、固定資産税については5年間は激変緩和の経過措置が設けられてはいますが、5年後は宅地並み課税となり税負担が増えます。
まとめ
生産緑地の2022年問題についてご紹介しました。生産緑地の指定解除の影響が心配されていますが、行政側の対策で生産緑地法や関連する税法等の改正などで所有者にとっては、制度の延長と拡充が図られたのではないでしょうか。生産緑地の所有者である農家の方やこれから相続する方にとっては、とるべき対処の選択肢、そして規制や税務上の優遇措置の相違など注意点を十分に理解しつつ、ご自身にとって最適の選択をすることが大切です。
